Застройка межбалконного пространства что это
Юристы объяснили новые правила остекления балконов
С 1 марта 2022 года собственникам будет необходимо согласовывать изменения внешнего вида балконов с местными властями. Так опрошенные РБК юристы объяснили суть приказа Минстроя о новых правилах пользования жилыми помещениями.
«С марта 2022 года для того чтобы застеклить балкон, обшить его сайдингом или другими материалами, необходимо будет получать разрешение местных властей», — сказал РБК председатель коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Евгений Корчаго.
Предложение Минстроя он назвал «абсолютно разумным». «Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда граждане на своих балконах делают такое, что становятся участниками различных шоу», — отметил Корчаго.
По словам юриста, разрешения на переустройство балконов в каждом регионе будет выдавать свое ведомство, отвечающее за эксплуатацию зданий. Эта услуга будет бесплатной. Если гражданин получит от властей отказ, такое решение он сможет обжаловать в суде.
Получение разрешений на переустройство не станет проблемой, если остекление не нарушит архитектурный облик здания или если большинство балконов в доме уже застеклены, продолжил Корчаго. Однако если граждане не получат такое разрешение и самовольно остеклят балкон, их обяжут выплатить штраф 2,5 тыс. руб. и демонтировать конструкцию, добавил он.
Председатель коллегии адвокатов «Старинский и партнеры» Владимир Старинский также отнесся к изменениям положительно. «В первую очередь важна пожарная безопасность. Также эта мера решает задачу сохранения архитектурного облика города», — сказал он РБК.
Старинский полагает, что вопрос с остеклением балконов будет решать Жилинспекция. Но чтобы штрафовать граждан за незаконное остекление, в административное законодательство еще предстоит внести изменения. «Скорее всего, размер штрафа установят в новом году, и в столицах он будет больше, в регионах меньше», — сказал юрист.
Корчаго добавил, что в других странах существуют более жесткие законы относительно переустройства. «В Германии, например, не то что балконы должны быть застеклены одинаково, там даже дома в поселках должны быть одного цвета, чтобы было приятно на это смотреть», — отметил он.
Новый приказ об утверждении правил пользования жилыми помещениями был утвержден Минстроем в мае этого года. Он вступит в силу 1 марта 2022 года.
Председатель Жилищного союза Москвы, член комитета по ЖКХ Торгово-промышленной палаты Константин Крохин заявил, что новые правила вводят штрафы за самовольное остекление балконов. Минстрой, давая разъяснения по этому вопросу, указал на то, что такие санкции не являются нововведением и уже существуют на уровне регионов.
«Ключевым отличием нового документа от действующих правил является то, что согласно документу требования к пользованию жилыми помещениями предъявляются не только к гражданам, но и к юридическим лицам, которые являются собственниками помещений», — пояснили в ведомстве.
Застройка межбалконного пространства что это
4.2.4. Балконы, козырьки, лоджии и эркеры
4.2.4.1. Работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий, не допускать размещения в них громоздких и тяжелых вещей, их захламления и загрязнения. Необходимо регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания балконов, эркеров и лоджий.
4.2.4.2. При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.
С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой.
В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
4.2.4.3. Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов и лоджий следует устранять при капитальном ремонте по проекту.
4.2.4.4. В обетонированных (оштукатуренных) стальных балках необходимо проверять прочность сцепления бетона (раствора) с металлом. Отслоившийся бетон или раствор следует удалить. Защитный слой должен быть восстановлен.
4.2.4.5. Металлические ограждения, сливы из черной стали, цветочные ящики должны периодически окрашиваться атмосфероустойчивыми красками. Цвет краски должен соответствовать указанному в колерном паспорте фасада.
4.2.4.6. Расположение, форма и крепление цветочных ящиков должны соответствовать принятому проекту и архитектурному решению здания.
Цветочные ящики следует устанавливать на поддонах, с зазором от стены не менее 50 мм; если проектом не предусмотрены специальные наружные крепления, ящики следует устанавливать с внутренней стороны ограждений балконов (лоджий).
4.2.4.8. С целью экономии топлива и улучшения температурно-влажностного режима помещений оконные (балконные) проемы должны оборудоваться уплотняющими прокладками, лучше из пенополиуретана (поролона), которые подлежат замене не реже 1 раза в 5 лет.
Стекла ставятся на двойном слое замазки и крепятся штапиками.
Крепление оконных и дверных коробок осуществляется ершами и шурупами в антисептированные деревянные пробки.
Утепление балконных филенок производится установкой антисептированного оргалита или минерального войлока или др. эффективного материала между наружным и внутренним полотнами.
В стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение.
Самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
Правовая характеристика лоджий, балконов, веранд и терасс
В связи с этим требуется установить, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Эта задача решается в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой указано, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, то есть никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить. Но не входят в общую площадь балконы, лоджии, веранды и террасы, если они не подвергнуты переоборудованию и переустройству с целью увеличения размера общей площади жилья (с соблюдением требований ст. 26 Кодекса).
Дроздов И.А. в статье «Понятие жилого помещения» считает данный подход странным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении. Принцип «матрешки» противоречит существующему применительно к объектам недвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значения части целого исключает самостоятельность целого, превращающегося в этом случае в совокупность его частей. Кроме того, вызывает удивление тот факт, что по смыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся. По сути, это означает, что указанные объекты участвуют в гражданском обороте отдельно от жилых помещений, а это, совершенно очевидно, нонсенс.
Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8.
Если взять экспликацию к любой квартире, можно заметить, что отдельно указываются общая площадь квартиры, ее жилая площадь и прочие летние помещения.
Расчет общей площади квартиры особенно важен, когда мы сталкиваемся в суде с такими вопросами, как определение порядка пользования квартирой (жилым домом), определение доли в совместной собственности.
Диордиева О.Н. придерживается такой же точки зрения, почему исключают из общей площади жилого помещения так называемые летние помещения: балконы, лоджии, веранды и террасы; разве эти помещения не подпадают под категорию площади вспомогательного использования, предназначенной для удовлетворения бытовых и иных нужд? К примеру, велосипед жильцы квартиры будут хранить в коридоре либо в темной комнате во вспомогательном помещении и разве не вынесут его на балкон хотя бы летом? Разве балкон не удовлетворяет бытовые потребности?
Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации // Нотариус. 2005. N 2.
Приватизация отдельных жилых помещений многоквартирных домов в сочетании с конституционной нормой о неприкосновенности жилища привела к парадоксальной ситуации в деле управления многоквартирными домами. С одной стороны, собственник жилого помещения имеет право не допускать в жилое помещение представителей надзорных и правоохранительных органов без санкции суда при отсутствии опасности для жизни граждан или их имущества, а с другой стороны, существует реальная необходимость содержать и ремонтировать на постоянной основе общее имущество многоквартирного дома, значительная часть которого находится внутри жилых помещений. Данная коллизия вызывает серьезную озабоченность у специалистов, поскольку внутри жилых помещений расположены такие конструктивные элементы зданий, как несущие стеновые панели, межэтажные перекрытия, лоджии, ограждающие наружные панели, вентиляционные системы, элементы систем теплоснабжения, водоснабжения, газоснабжения.
Право выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения имеет только собственник или уполномоченное им лицо. Не обладают таким правом наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, если только они не уполномочены собственником на совершение этих действий.
Наниматель жилого помещения, занимающий его по договору социального найма, может быть заявителем в случае, если он уполномочен на представление предусмотренных настоящей статьей документов наймодателем. В соответствии с ГК РФ (ст. 672) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством, а также к такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680 и других статей ГК РФ. Статья 678 ГК РФ указывает на то, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Помимо согласия наймодателя нанимателю переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения потребуется представить также согласие всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение на основании договора социального найма.
Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (его форма утверждается Правительством РФ), а также документы, исчерпывающий перечень которых дан в ст. 26 ЖК Российской Федерации, подаются в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
ЖК Российской Федерации установил исчерпывающий перечень документов, необходимых для представления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки. Таким образом, местное законодательство не может устанавливать свои правила, вносить в этот перечень изменения и требовать от заявителя представления каких-либо других документов.
В подтверждение принятия документов у заявителя орган, осуществляющий согласование, выдает ему расписку с перечнем принятых документов. В такой расписке обычно указывается дата не только получения вышеупомянутым органом представленных документов, но и получения согласования.
Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов должно быть принято решение о согласовании или об отказе в согласовании.
При положительном решении заявитель не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения получает соответствующий документ, форму которого устанавливает Правительство РФ. Если заявитель не явился лично для получения указанного документа, орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет документ в день предполагаемого получения заявителем документа по адресу, указанному в заявлении.
Документ, выдаваемый органом, осуществляющим согласование, на основании принятого решения о согласовании, служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения только тогда будут считаться не самовольными, противоправными, а проведенными с соблюдением требований законодательства, когда будет получено на то согласование с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
К примеру, в городе Москве все полномочия по выдаче разрешений на внутриквартирное переустройство перешли к Мосжилинспекции на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Инспекторов Мосжилинспекции обязали принять все необходимые документы в режиме «одного окна» и в течение установленного законом времени выдать разрешение на перепланировку (переустройство) помещения или мотивированный отказ.
Для того чтобы подготовить проект, нужно обратиться в специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такой деятельности. Лучше всего, конечно, сходить в ДЭЗ или управляющую компанию и узнать, кто делал проект дома, в котором находится переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение. Дело в том, что проект перепланировки (переустройства) лучше всего заказывать в той же самой проектирующей организации, поскольку ее специалистам известны все слабые места этого дома и им будет проще получить все необходимые согласования. Затем заключается договор между организацией-проектировщиком и собственником либо иным уполномоченным им лицом переустраиваемого (перепланируемого) помещения. В договоре необходимо указать пункт о том, что все необходимые согласования проектировщик получает сам, иначе собственнику помещения либо уполномоченному им лицу нужно будет лично получать их в Мосгорэкспертизе.
ПО ПРОЕКТУ ВЫПОЛНЯЮТСЯ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ.
ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ:
ПРИ ПЕРЕУСТРОЙСТВЕ:
Собственнику переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, которое находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории и культуры, нужно представить в орган, осуществляющий согласование, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.
Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.
В соответствии с Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.
Также данное Постановление указывает, что с целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой.
В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, чтобы не допустить их дальнейшего развития.
Застройка межбалконного пространства что это
«После смерти на мою могилу нанесут много мусора. Но ветер истории развеет его» (Рамси Болтон)
«Когда ваш рубль будет стоить 66 долларов, тогда вы получите право иметь другую точку зрения» (с)
Остекление балкона не является переустройством или перепланировкой, требующими получения разрешения соответствующего органа, если оно не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов либо нарушению противопожарных устройств.
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 мая 2014 г. по делу N 33-1000/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Курлаевой Л.И.,
судей Хомяковой М.Е., Корневой М.А.,
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н. к В., Б.Н. и Б.А. об установлении факта, признании права и компенсации морального вреда, по апелляционной жалобе Н. на решение Мценского районного суда Орловской области от 25 февраля 2014 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Н. к В., Б.Н. и Б.А., отказать».
Заслушав доклад судьи Курлаевой Л.И., возражения Б.Н., изучив доводы апелляционной жалобы, возражения, рассмотрев материалы дела, судебная коллегия
Судьи
М.Е.ХОМЯКОВА
М.А.КОРНЕВА
ИВАНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2014 г. по делу N 33-1294
Судья Артеменко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе председательствующего Рябцевой О.В.,
судей Даниловой И.С., Лобановой Л.В.,
при секретаре Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Рябцевой О.В.
дело по апелляционной жалобе Т.С.Б.
на решение Советского районного суда г. Иваново от 14 марта 2014 г по делу по иску А.В.В. к Т.С.Б., Т.А.С. о сносе пристройки, по иску Т.С.Б. к А.В.В. о защите прав собственника,
Остекление балкона на последнем этаже
Планирую застеклить балкон на последнем этаже сталинского пятиэтажного дома, соответственно нужно делать маленькую крышу над балконом. Дом памятником архитектуры не является. Нормы в этой сфере постоянно меняются, хотелось бы узнать, нужно ли что-то утверждать, согласовывать на текущий момент, и если да, то в каких инстанциях. И что будет, если этого не сделать.
Здравствуйте, Владимир. Само остекление балкона не является переустройством или перепланировкой, требующими получения разрешения соответствующего органа, если оно не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов либо нарушению противопожарных устройств.
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ
соответственно нужно делать маленькую крышу над балконом.
возможно этот вид работ будет являться действиями, которые будут затрагивать архитектурный облик вашего многоквартирного дома, а возможно и к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. Если так, то необходимо будет получение соответствующего разрешения.
Как пример, судебной практики — В Апелляционном определении Челябинского областного суда от 08.10.2013 по делу N 11-10497/2013 указано, что поскольку остекленная конструкция привела к изменению параметров объекта капитального строительства, его расширению, то это является реконструкцией, требующей получения разрешения (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 15.03.2016 N 33-1662/2016)
Полностью процедура получения разрешения, а также возможные основания для отказа регулируются статьями 26-29 ЖК РФ.
Здравствуйте, Владимир! В соответствии со ст. ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта.
При этом необходимо учитывать, что самовольная установка козырька на балкон (а речь идет в вашем случае об этом), без получения разрешения органа местного самоуправления не допускается, что прямо следует из
Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:
4.2.4.9 Не допускается: Самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
О том, что самовольная установка козырька является недопустимой, подтверждается и судебной практикой (Решение Дзержинского районного суд г. Оренбурга № 2-1283/2017 от 1 июня 2017:
Судом установлено, что ответчиком Архиповой Л.А. над балконом принадлежащей ей квартиры самовольно установлен козырёк.
Ответчиками, в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каких-либо доказательств соблюдения предусмотренного ЖК РФ порядка переустройства, наличия разрешения на проведение перепланировки/переустройства и/или согласования уже произведенных работ, связанных с устройством козырька не представлено; в добровольном порядке требование о необходимости осуществить демонтаж самовольно установленной конструкции не исполнено.
Для того, чтобы получить разрешение на переустройство, необходимо обратиться в жилищную инспекцию.